Lista de întreținere nu este o sumă pe care trebuie să o accepți fără explicații. Proprietarul are dreptul să știe cum a fost calculată fiecare cheltuială, să consulte documentele asociației și să conteste în scris valorile pe care le consideră greșite. Aceste drepturi se aplică indiferent dacă locuiește efectiv în apartament sau îl folosește doar ocazional.
Cele mai multe neînțelegeri apar din cauza numărului greșit de persoane, a unui consum introdus incorect, a repartizării unor reparații sau a penalităților calculate fără respectarea termenelor. O discuție verbală cu administratorul poate lămuri o eroare simplă, dar nu înlocuiește contestația scrisă. Când suma este importantă sau problema se repetă, orice cerere trebuie depusă astfel încât data și conținutul ei să poată fi demonstrate.
Ce drepturi ai în relația cu asociația de proprietari
Ai dreptul să fii informat despre activitatea asociației, despre veniturile și cheltuielile acesteia și despre modul în care sunt administrați banii proprietarilor. Poți solicita în scris copii după documentele asociației, suportând costul copierii atunci când este cazul.
Documentele relevante pot include facturile furnizorilor, contractele de servicii, extrasele de cont, chitanțele, registrele fondurilor, hotărârile adunării generale și deciziile comitetului executiv. Ai dreptul să vezi și documentele pe baza cărora a fost calculată suma trecută în dreptul apartamentului tău.
Asociația trebuie să aibă un avizier amplasat într-un loc vizibil. Acolo se publică lista lunară de plată și alte informații de interes pentru proprietari. Data afișării este importantă deoarece de la ea se calculează termenul pentru contestație și scadența plății.
În calitate de membru al asociației, poți participa la adunarea generală, poți vota și poți formula propuneri. Hotărârile adoptate trebuie consemnate în procesul-verbal și aduse la cunoștința proprietarilor potrivit regulilor asociației.
Dacă o hotărâre a adunării generale sau o decizie a președintelui ori a comitetului executiv încalcă legea și îți produce un prejudiciu, poți cere verificarea ei. Te poți adresa cenzorului, compartimentului specializat din cadrul primăriei sau instanței.
Proprietarul are și obligații. Trebuie să contribuie la cheltuielile condominiului, să anunțe schimbările privind numărul persoanelor care locuiesc în apartament și să permită accesul pentru intervenții la instalațiile comune, în condițiile legii. Faptul că nu folosește o parte comună nu îl scutește automat de toate costurile legate de aceasta.
Dacă apartamentul este închiriat, proprietarul rămâne persoana responsabilă față de asociație. Contractul poate obliga chiriașul să achite întreținerea, dar o datorie neachitată va fi urmărită de asociație în raport cu proprietarul.
Cum trebuie repartizate cheltuielile de întreținere
Nu toate sumele se împart după aceeași regulă. O listă corectă separă cheltuielile în funcție de natura lor și aplică fiecăreia criteriul legal corespunzător.
Principalele metode de repartizare sunt:
- după numărul persoanelor care locuiesc sau desfășoară activități în apartament;
- după consumul individual înregistrat;
- după cota-parte indiviză aferentă apartamentului;
- după beneficiarii unui serviciu;
- după consumatorii tehnici;
- după reguli specifice altor categorii de cheltuieli.
Cheltuielile pe număr de persoane privesc, în general, servicii care nu pot fi măsurate separat pentru fiecare locuință. Aici pot intra anumite costuri cu apa folosită în comun, energia pentru spațiile comune sau colectarea deșeurilor, în funcție de contractele și sistemul folosit în imobil.
Consumul individual trebuie calculat pe baza contoarelor, repartitoarelor sau altor dispozitive acceptate. Dacă indexul tău a fost introdus greșit, compară lista cu fotografia contorului și cu indexul transmis administratorului.
Cheltuielile legate de proprietatea comună se repartizează, de regulă, după cota-parte indiviză. În această categorie pot intra reparațiile la acoperiș, fațadă, subsol, casa scării, coloanele comune și structura clădirii. Cota este legată de suprafața utilă a proprietății și apare în actele imobilului.
Un proprietar de la parter nu este automat scutit de orice cheltuială privind liftul, după cum un proprietar de la ultimul etaj nu suportă singur reparația acoperișului. Modul de repartizare depinde de tipul cheltuielii, de beneficiarii serviciului și de prevederile legale aplicabile.
Un apartament nelocuit poate avea consum individual zero, dacă datele confirmă acest lucru. Proprietarul continuă însă să participe la cheltuielile comune repartizate după cota indiviză și la alte costuri care nu depind exclusiv de numărul de locatari.
Fondul de rulment și fondul de reparații trebuie evidențiate separat. Banii strânși pentru o lucrare nu ar trebui amestecați cu încasările curente. Proprietarul poate cere informații despre sold, plăți și utilizarea sumelor.
Cum contești corect lista de întreținere
Ai dreptul să ceri explicații și să contești în scris suma înscrisă pe listă în termen de 10 zile de la afișare. Termenul este scurt, așa că nu aștepta următoarea lună dacă observi o problemă.
Contestația se adresează președintelui asociației. Depune documentul la sediul asociației și solicită număr de înregistrare pe exemplarul tău. Îl poți trimite și printr-un mijloc care dovedește expedierea și primirea.
Cererea trebuie să conțină:
- numele proprietarului și numărul apartamentului;
- luna și lista de plată contestată;
- poziția sau suma considerată greșită;
- motivul concret al contestației;
- calculul pe care îl consideri corect;
- documentele pe care îți bazezi solicitarea;
- cererea de verificare și rectificare;
- data și semnătura.
Evită formulările generale precum întreținerea este prea mare. Arată exact problema. Poți menționa că au fost trecute trei persoane în loc de două, că indexul contorului este incorect sau că o factură a fost repartizată după alt criteriu decât cel legal.
Atașează fotografii ale contoarelor, copii după chitanțe, dovezi ale plăților și notificările transmise anterior. Dacă nu ai documentele necesare, cere în aceeași adresă copii după facturi, fișele de calcul și hotărârea care justifică suma.
Președintele trebuie să răspundă în scris la contestație în termenul prevăzut de lege, de regulă în maximum 10 zile de la primirea acesteia. Răspunsul ar trebui să explice verificarea efectuată și dacă lista va fi corectată.
Contestația nu șterge automat suma și nici nu suspendă prin ea însăși toate efectele listei. Pentru a limita riscul acumulării penalităților, poți achita partea necontestată și menționa destinația plății. Păstrează chitanța sau ordinul de plată.
Ce faci dacă asociația nu îți rezolvă cererea
Dacă nu primești răspuns sau explicațiile sunt insuficiente, notifică în scris comitetul executiv și cenzorul ori comisia de cenzori. Cenzorul verifică gestiunea financiară și respectarea regulilor de calcul.
Următorul pas este sesizarea compartimentului pentru sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari din cadrul primăriei. Atașează lista contestată, cererea depusă, dovada înregistrării, răspunsul primit și documentele care arată eroarea.
Pentru anularea unei hotărâri, recuperarea unui prejudiciu sau soluționarea unei dispute care nu se rezolvă administrativ, proprietarul se poate adresa instanței. Într-un caz cu sume mari, expertize sau mai multe liste calculate greșit, consultarea unui avocat poate fi utilă.
Lista de întreținere devine scadentă în termenul stabilit de lege, care nu poate depăși 30 de zile de la afișare. Asociația poate aplica penalități numai în condițiile aprobate și după trecerea perioadei legale. Penalitatea nu poate depăși 0,2% pe zi, iar totalul ei nu poate fi mai mare decât debitul asupra căruia a fost calculată.
Cea mai eficientă apărare este o contestație rapidă, concretă și susținută de documente. Când verifici lunar lista, păstrezi dovezile de plată și comunici în scris, erorile pot fi corectate înainte să devină datorii greu de lămurit.
